Um locatário assina um contrato de locação para um imóvel, instala sua atividade e, ao renovar, descobre que o status dos contratos de locação comercial não se aplica à sua situação. O litígio gira em torno de um detalhe que ninguém verificou no início: uma das condições estabelecidas pelo artigo L.145-1 do Código de Comércio não foi cumprida. Essa má experiência, comum na prática, ilustra por que não se pode simplesmente ler esse artigo isoladamente.
Armadilha comum: confundir locação comercial e simples ocupação de um imóvel
O artigo L.145-1 do Código de Comércio estabelece o escopo do status dos contratos de locação comercial. Ele não cria automaticamente um contrato de locação comercial assim que um imóvel é alugado a um comerciante. Várias condições cumulativas devem ser atendidas para que o status se aplique.
No terreno, a confusão mais comum diz respeito aos contratos de ocupação precária e aos contratos de locação profissional. Um consultor que aluga um escritório para exercer uma atividade liberal não se enquadra no status dos contratos de locação comercial, mesmo que o imóvel esteja localizado em uma área comercial. Da mesma forma, uma ocupação temporária concedida na expectativa de uma operação imobiliária não aciona a proteção do status, mesmo que o locatário exerça uma atividade comercial lá.
As condições estabelecidas pelo texto se resumem a quatro pontos verificáveis:
- Um contrato de locação no sentido jurídico (não uma simples disponibilização ou um contrato de ocupação)
- Um imóvel ou um edifício existente como objeto do contrato
- A exploração efetiva de um fundo de comércio nos locais
- A inscrição do locatário no Registro de Comércio e Empresas ou no Registro de Artesãos
Se uma dessas condições faltar, o locador pode recusar a renovação sem pagar indenização por despejo. É frequentemente nesse ponto que o locatário percebe a importância do artigo L.145-1. Para aprofundar o quadro jurídico aplicável ao contrato de locação comercial segundo o artigo L145-1 do Código de Comércio, economiza-se tempo verificando esses quatro pontos antes mesmo de negociar o aluguel.
Lei Pinel e contrato de locação comercial: o que mudou na prática
A lei n°2014-626 de 18 de junho de 2014, conhecida como lei Pinel, modificou várias disposições do status dos contratos de locação comercial. Essas mudanças afetam diretamente a relação cotidiana entre locador e locatário.
Estado de conservação e transparência das despesas
Antes da lei Pinel, nenhum texto exigia um estado de conservação de entrada ou saída em um contrato de locação comercial. Na prática, os litígios sobre a devolução do imóvel ao final do contrato eram constantes. O estado de conservação agora é obrigatório tanto na entrada quanto na saída, e as despesas, impostos e taxas recuperáveis devem ser objeto de um inventário preciso anexado ao contrato.
Esse ponto muda a situação para os locatários que negociam uma renovação. Agora é possível contar com um documento contraditório para contestar obras de recuperação exigidas pelo locador.
Regulamentação do direito de preferência
A lei Pinel instituiu um direito de preferência em favor do locatário quando o locador vende o imóvel. Esse mecanismo não existia anteriormente no status dos contratos de locação comercial. O locador deve notificar o locatário sobre sua intenção de vender, o preço e as condições. O locatário então dispõe de um prazo para se tornar comprador antes que o bem seja oferecido a um terceiro.
Obrigações ambientais: o assunto que os contratos de locação comercial raramente ignoram hoje
Os concorrentes nesse assunto se concentram no campo de aplicação jurídica do artigo L.145-1 e nas contribuições da lei Pinel. Perde-se de vista uma questão operacional que pesa cada vez mais na negociação dos contratos de locação comercial: a repartição das obrigações relacionadas ao desempenho energético.
O dispositivo Eco Energia Terciário impõe aos edifícios terciários afetados uma redução progressiva de seu consumo de energia. Em um contrato de locação comercial, a questão de quem financia as obras de isolamento, a substituição dos equipamentos de aquecimento ou a adequação dos sistemas de ventilação torna-se um ponto de negociação importante.
Na prática, observa-se que o contrato de locação comercial nem sempre especifica a repartição dessas obrigações. O locatário às vezes se vê arcando com despesas relacionadas a obras estruturais que normalmente são de responsabilidade do locador. Os retornos variam sobre esse ponto de acordo com os tribunais e as cláusulas negociadas.
Essa ambiguidade contratual leva alguns locadores a inserir cláusulas de transferência de encargos ambientais ao locatário. Antes de assinar, é preciso verificar se o contrato prevê:
- O acesso do locatário aos dados de consumo energético do edifício
- A repartição explícita das obras de adequação entre locador e locatário
- As consequências em caso de não cooperação de uma das partes em relação aos objetivos de redução
Um contrato de locação comercial bem redigido antecipa essas questões já na assinatura inicial, e não no momento da renovação.
Status dos contratos de locação comercial: por que ler L.145-1 não é suficiente
O artigo L.145-1 estabelece o quadro, mas o regime aplicável a um contrato de locação comercial resulta do conjunto dos artigos L.145-1 e seguintes do Código de Comércio. A duração mínima do contrato, o teto do aluguel na renovação, o direito à indenização por despejo, a cessão do contrato: cada um desses assuntos é tratado por um artigo distinto.
Consultar apenas o artigo L.145-1 sem ler as disposições seguintes equivale a verificar que se está dentro do escopo do status sem entender as regras que se aplicam. O texto deve ser consultado em sua versão consolidada no Légifrance, e não a partir de reproduções antigas ou de comentários que não integram as modificações recentes.
Para o locador como para o locatário, o status dos contratos de locação comercial continua sendo um dispositivo protetor, mas técnico. Cada cláusula do contrato interage com as disposições legais, e uma redação aproximada expõe ambas as partes a litígios longos. Verificar as quatro condições do artigo L.145-1 desde o início, e então definir precisamente as despesas, as obras e as modalidades de renovação no contrato: essa é a sequência que evita a maioria dos litígios.
